El Fideicomiso de Garantia-Costa Rica
Una de las figuras modernas de contratación es sin lugar a dudas el Fideicomiso, la apertura con que las partes pueden transar, el bajo costo registral, y la seguridad que brindan lo hacen una de las figuras mas interesantes en la actualidad.
Existen variados tipos de fideicomiso, testamentario, de garantía, de acciones, de administración, etc
Aca me he dado a la tarea de hacer de manera sencilla una explicación de uno de uno de los más utilizados:
El Fideicomiso de Garantía
- Transmisión de propiedad para la consecución de un fin determinado que justifica que las facultades normales del “propietario” se subordinen a los términos y obligaciones contenidas en el Contrato.
- Lo usual seria firmar una hipoteca por el monto que el comprador dejó de pagar, sin embargo, esta tiene implicaciones graves para ambas partes, por lo que el contrato de fideicomiso hace surte los mismos efectos, sin los efectos secundarios de una hipoteca.-
• Sujetos:
-Fideicomitente: Propietario que tiene intención de Vender (Vendedor).
-Fiduciario: Tercero quien tendrá bajo su poder el bien durante la vigencia del contrato. un Banco, o un tercero de confianza.-
-Fideicomisario: Beneficiario (Comprador).
Sujetos
• FIDEICOMITENTE: Persona que traspasa los bienes de su patrimonio, en propiedad fiduciaria. En el ejemplo seria en Vendedor.-
• FIDEICOMISARIO: Persona a favor de la cual se constituye el Fideicomiso, obligándose al Fiduciario a entregar a éste los frutos y/o bienes en el momento que el contrato lo establezca. Seria en el ejemplo el comprador.-
• FIDUCIARIO: Tiene un derecho de propiedad restringido y destinado exclusivamente a la finalidad prevista en el contrato (Traslado del bien al momento de la cancelación). Te4rcero de confianza quien tendrà inscrrito a su nombre el bien durante la vigencia del contrato.-
• Función principal del Fiduciario: Administración del bien en favor del Fideicomisario y Fideicomitente. Obligaciones de buen padre de familia con bienes propios.
- Es una figura neutral e impracial.-
- inde cuentas de su gestión.
- Sigue instrucciones conforme el contrato, no lo interpreta.-
- No puede disponer del bien (vendedor, hipotecarlo, no se le pùede embargar).
Patrimonio Autónomo:
• Separado del patrimonio de cualquier otro sujeto.
• Es inembargable y no puede ser intervenido judicialmente aun ante quiebra.-
• Durante la vigencia del contrato la propiedad pasaría a pertenecer al Fideicomiso.
Ventajas:
• Evitan para el acreedor, en caso de incumplimiento de su deudor, la engorrosa ejecución judicial que debe darse en el caso de garantías tradicionales. (Remate).
• En caso de desacuerdo se señala de previo que todo conflicto se resolverá por medio de Arbitraje.
• Reducción de costos: Exentos del pago de derechos de registro e impuestos por su inscripción mientras los bienes permanezcan en fideicomiso o bien regresen a fideicomitente.-
A tomar en Consideración:
En aquellos casos en que el comprador del inmueble no pueda cancelar la totalidad del precio, en lugar de establecer una hipoteca por el saldo, se suscribe un contrato de fideicomiso, a efecto de que no sea hasta que el comprador pague la totalidad que el bien es traspasado a su nombre.
Es aca donde el contrato de fideicomiso se presta para ajustarse a la realidad contractual, incorporándose clausulas tales como:
• La finca se registra a nombre de el Fiduciario, y pudiendo quedar en manos del Fideicomisario ( futuro comprador) la posesión y asumiendo las obligaciones de un depositario, pudiendo desde ese momento y durante la vigencia de el contrato usar y usufructuar el bien.
• El Fiduciario fiscaliza para evitar desmejoras.
• Impuestos Territoriales los sigue cancelando el Fideicomisario.
• La posesión y el titulo del bien la obtienen los “compradores” hasta efectuar la totalidad de los pagos.-
• En caso de incumplimiento todos los pagos anteriores son propiedad de el vendedor, sin trámite alguno.
• La gestión de permisos corre por cuenta del comprador sin que pueda alegarse nulidad por la no obtención de alguno.
• Todo esto sin que fuera necesario establecer una Hipoteca sobre el inmueble, lo que conlleva desde el punto de vista tributario un incremento en el valor fiscal del inmueble y la consecuente alza en el pago de los impuestos a la propiedad.
February 4th, 2009 at 8:27 am
Mi socio y yo estamos interesados en vender una planta y una casa en Fortuna, el valor de venta de ambas es de $1500000. Para esto queremos constituir un fideicomiso de garantia para que algun comprador interesado puede obtener credito nacional o internacional para comprarlos. Ya un comprador se nos acercò pero nos pidio un contrato sociatario, pero esta figura no nos interesa, lo que nos interesa es que el comprador a su cuenta tramite el crèdito y que no nos meta en el tramite de solicitud del crèdito. Quisiera oir tener su opiniòn.
February 4th, 2009 at 4:08 pm
Usted tiene razón, definitivamente una estructura societaria no es la indicada para el tipo de contrato o relación que usted comenta, muy rápidamente le comento que una sociedad, hace – entre otras cosas - común bienes individuales, funciona entonces cuando dos partes poseen algo que junto a otro puede generar ganancias y ese no es el espíritu de un crédito.
Entonces, y bajo una nueva forma de resolver asuntos empresariales la figura del fideicomiso de garantía es justamente una opción muy agil para este tipo de prestamos.
- Participan tres partes en el negocio: un acreedor, un deudor y un fiduciario (o tercero de buena fe como se le podría llamar).
- Dado que es un contrato que es muy ágil, es posible agregar clausulas especiales y que se ajusten al negocio en si, no sucede lo mismo con la hipoteca por ejemplo.
- Es posible incluir clausulas tan particulares como el derecho a usar el inmueble por un tiempo determinado, quien cancelará los impuestos durante la vigencia del contrato, ampliar los derechos del “deudor” sobre el inmueble, etc.
- En el caso de la hipoteca, y conforme a la ley de impuesto sobre Bienes inmuebles, art. 14, inciso B, cuando esta se constituye sobre un inmueble, opera la “modificación automática” de la base imponible, entonces, el valor sobre el que la municipalidad estimará el impuesto, será el de la o la suma de las hipotecas que pesen sobre el inmueble. No sucede lo mismo con el fideicomiso.
- Los costos de constitución y cancelación son radicalmente menores a los que se cancelan por una hipoteca.
- El proceso de “recuperación” ante una eventual mora son también diametralmente más cortos, sin que sea necesario recurrir al proceso judicial para ello.
- Las reglas de protección del bien durante la vigencia del fideicomiso, son además de que determinadas por ley, además pueden ser modificadas para mayor seguridad de las partes.
No Hay duda que personalmente recomendaría esta figura y de hecho que en nuestro quehacer profesional, la figura nos ha resultado y funcionado excelentemente.
March 1st, 2009 at 10:19 am
Tenemos una empresa que se dedica a la importación y venta de autos usados. Parte de las autos los vendemos a crédito para lo cual utilizamos la figura de la prenda, sin embargo el trámite de cobro judicial es muy lento y engorroso. Deseo conocer su criterio en cuanto a utilizar el Fideicomiso de Garantía en lugar de la prenda, abordando a) costos en relación con la prenda, b) facilidad en la ejecución de la garantía y c) responsabilidad del Fideicomiso ante eventuales demandas judiciales por accidentes provocados con autos que formen parte del Fideicomiso.
March 3rd, 2009 at 3:10 pm
Estimado Ronald, efectivamente las medidas tomadas por la Corte para mejorar el sistema de cobro judicial, no funcionaron correctamente de hehco se puede decir que fue un retroceso. En referencia a utilizar el sistema de fideicomiso, - frente a la prenda, desde el punto de vista de garantia es igual, tiene los mismos elementos, etc, la unica diferencia - a grosso modo - es que en vez inscribir la prenda, se traspasa el carro a nombre de un tercero (fiduciario) que en caso de atraso en la cuenta, sigue las instrucciones que tiene el contrato de fideicomiso. El proceso de recuperacion pues no tiene que hacerce en via judicial sino en sede notarial, un notario publica un aviso en un diario y el remate se lleva a cabo en la oficina del notario o en las instalaciones de el vendedor. si existiera contienda - en cuanto a la responsabilidad de el fiducuario frente a accidentes, es claro que el carro tiene que estar asegurado en el INS y este es uno de los requisitos basicos de todo contrato. Este sistema ha sido utlizado en garantias inmobiliarias, pero no asi con vehiculos, aunque en mucho se parezca a el “leasing”. Que opino del sistema, pues tiene ventajas, menos costos de traspaso, la situacion en el atraso es que el fiduciario puede recoger el carro cuando el acreedor se lo ordene, pero no hay orden de captura emitida por un juez. Entonces, la coercion es menor que en el cobro judicial.
March 16th, 2009 at 4:05 pm
Buenas Tardes….
En un “Fideicomiso de Garantia”, en donde los bienes fideicometidos son tanto bienes muebles como inmuebles y titulos valores; al momento de otorgar un credito, el Banco que registra? Registra el “Fideicomiso de Garantia”? O registra cada bien fideicometido individualmente?
Muchas Gracias
March 16th, 2009 at 5:54 pm
Estimada Marjorie, parte de los efectos de suscribir un contrato de fideicomiso esta el “traspaso en fideicomiso de los bienes fideicometidos”, esto quiere decir que efecto del contrato esta el traspaso de los bienes, en este caso muebles e inmuebles, Entonces, efectivamente durante la vigencia del contrato, los bienes permaneceran inscritos a nombre del fiduciario. Entonces, si usted consultare un bien, encontrara que el mismo no esta inscrito a nombre de el “dueño” sino del fiduciario.
March 27th, 2009 at 3:04 pm
hola,
tengo la siguiente consulta, se puede adquirir un vehículo bajo la figura de fideicomiso con seguridad, que ventajas y desventajas (riesgos) puede tener esto para el comprador.
Además, una vez realizada la escritura, que sucede por ejemplo a los 5 años cuando el comprador desee vender el vehículo, que tramites implica.
muchas gracias
April 3rd, 2009 at 11:21 am
Estimado Henry, marzo 27, El contrato de fideicomiso es un contrato accesorio, a uno principal esto quiere decir que puede haber fideicomiso testamentario (para apoyar un testamento) de garantía( para apoyar un préstamo), etc, entonces primero tenemos que definir que tipo de fideicomiso van a usar, he leído que utilizan el de administración, todo con el animo de evitar pago de impuestos de traspaso, etc.
Riesgos, depende de las clausulas de el fideicomiso, entre mas profesional y serio sea su confeccion, menor es el riesgo, aunque claro, todo contrato tiene sus riesgos, no existe contrato “cero riesgo”.
Le recomiendo que al igual que para comprar un auto, para esta transacción se asesore con un notario, para que sean cubiertos todos los riesgos,
May 2nd, 2009 at 12:16 pm
Cuales son las desventajas de realizar un fideicomiso de garantia ?
May 5th, 2009 at 1:35 pm
Estimada Natalia, El contrato de Fideicomiso de Garantia debemos entenderlo como un contrato como cualquier otro, bajo esa premisa, tiene las ventajas y desventajas comunes de los contratos. Si creo que, se puede considerar el paso siguiente a la hipoteca, pues su apertura clausular, permite prever mas posibilidades dando esto mejor soporte legal a los contratos.
July 1st, 2009 at 3:09 pm
Estimado Don Luis, tengo una propiedad con varias filiales en Condominio Vertical. Todas a mi nombre. Algunas de ellas ya cuentan con construcción incluídas y otras no. Quiero solicitar un crédito a un Banco público y quiero ofrecer todas las filiales por igual como garantía del préstamo y usar la figura del Fideicomiso de Garantía. Existe alguna imposibilidad en poder realizar esta operación? Gracias.
July 1st, 2009 at 3:47 pm
Estimado Randall, No tiene problema alguno que esten en Condominio. De Hecho este tipo de figura es sumamente practica y el que esten en filiales, no afectan el derecho suyo a contratar, y dar en garantia.
July 6th, 2009 at 10:20 am
Buenas, tengo un negocio de venta de vehiculos usados, tenga una clienta que le interesa el vehiculo, el cual necesita que se le financie, el vehiculo esta para inscribir, por lo que no tiene placas, y lo desea inscribir a una sociedad pero utilizando un fideicomiso. M einteresa saber como funciona, si es necesario primero inscribirlo a nombre de uno de nosotros para luego hacer ese tramite, y que quede a nombre de la sociedad y que peligro hay de realizarlo de esta manera?
Muchas gracias
July 9th, 2009 at 4:03 pm
Estimado Pablo, en el fideicomiso de garantia deben de existir tres partes: que para efectos practicos, y no sonar muy tecnico, podemos decir que son; Vendedor, comprador y fiduciario. Todo el negocio funciona durante el tiempo que se deba el dinero.
El vendedor, traspasa el bien a un fiduciario, (tercero de confianza( y este tiene el bien durante todo el tiempo que el deudor debe el dinero. Debe de haber un contrato de fideicomiso, donde estan las reglas.
Como ve, en vez de la prenda como garantia, lo que hay es un Tercero, una persona o una sociedad, quien aparecerá como dueño en el registro, hasta que la deudora pague el prestamo.
July 21st, 2009 at 8:08 pm
He leido con atencion su escrito sobre el Fideicomiso de Garantia. Creo que hay un error en el siguiente parrafo: “La finca queda en manos del Fideicomitente (comprador) como tenedor asumiendo las obligaciones de un depositario, que se traduce en una posición de “propietario”, por lo que asume los derechos de “usufructuario y usuario”. a mi juicio la finca queda en manos del Fideicomisario (comprador)…por favor corrijame si estoy equivocado. Tengo un proyecto de construccion de una Plaza Comercial, el propietario de la tierra creara el fideicomiso de garantia, el fideicomiso lo manejara un banco local, el fideicomisario sera otro banco que hara las veces de banco acreedor puesto que financiara a la empresa constructora, y una vez que los locales comerciales esten concluidos, el mismo banco acreedor financiara los que compren los locales, convirtiendo esta parte en un prestamo personal, con credito al Fideicomiso, el fiduciario, de los valores recibidos del banco acreedor, pagará al propietario de la tierra, al mismo banco acreedor lo correspondiente del prestamo otorgado a la compañia constructora y el residuo lo pasara a una cuenta de la empresa constructora. La consulta, ¿Es correcto el proceso?
Me gustaria su comentario profesional y por ultimo lo felicito es un aporte muy util el suyo.
Saludos desde Honduras,
Mario
July 22nd, 2009 at 4:56 pm
hemos revisado su comentario y efectivamente hicimos unos ajustes al texto, gracias por su aporte.!!
en cuanto a su proyecto, la estructura que usted plantea nos parece correcta, solo que nos falta una parte en ella: el propietario de el inmueble.
Al final de cuentas, el proyecto al venderse, va a generar dinero, que a su vez va a ser utilizado para cancelar deudas y generar una ganancia.
Que acreencias:
- Impuestos, costos de administracion, honorarios de el fiduciario, etc, que los define o recolecta el Fiduciario.
- Luego se debe de pagar los intereses y el capital adeudado, o bien el saldo a el momento de la venta de cada local. a el banco acreedor o Fideicomisario.
lo que no nos queda claro es el pago a la empresa constructora, a menos de que haya entrado en el proyecto “como socio”, entonces el pago a la constructora debiera de ser tambioen para el propietario de el inmueble en las proporciones que el acuerdo defino.
O bien que sea la misma persona “propietaria de la tierra”.-
Es por esto que el residuo lo vemos mas como ganancia de el desarrollador. (el Fideicomitente).-
Le agradecemos su atención, y esperamos haberle aportado algo.-
Este comentario lo hacmeos con base en la legislación Costarricense, y con el apoyo de la Licda. Marcela Alfaro de nuestro despacho.-
August 6th, 2009 at 1:26 am
estimado don luis. yo trabajo en la empresa familiar la cual es un hotel, hace dos años pusimos nuestra propiedad bajo un fideicomiso con un banco privado, desde entonces hemos estado pagando los impuestos territoriales, bienes inmuebles y municipales, estc…
he leido un poco y segun lo que entiendo esos pagos los debia hacer el banco el cual nos dio el prestamo bajo fideicomiso?
tal ves me aclares un poco mis dudas ya que no entiendo cual parte seriamos nosotros en el fideicomiso porque hay un fideicomitente, un fiduciario y un fideicomisario? sabiendo que nosotros solicitamos el credito.
y en este caso que tipo de fideicomiso es este?
gracias…
August 6th, 2009 at 4:11 pm
Estimado Edwin, el “dueño” de el inmueble sigue siendo usted, la figura de el fideicomiso es una arma legal, para estructurar un prestamo, por ejemplo. La obligacion de impuestos y mantenimiento en general recae en el “dueño” no en el fiduciario, y honestamente no creo que se haya pactado asi en el contrato. Si bien es posible que el banco haga los pagos, puede ser por que el “dueño” no los hizo, y luego el banco le va a cobrar las sumas pagadas.-
En su caso, ustedes son el Fideicomitente y es un fideicomiso de credito.-
December 3rd, 2009 at 1:20 pm
HOLA!!!!!! Nesecito ayuda tengo un trabajo de investigacion y nesecito saber cual es la diferencia que existe entre un fideicomiso de un banco estatal y uno privado, ya que los privados no brindan esa informacion.Cualquier ayuda o sugerencia se lo agradeceria. GRACIAS
December 5th, 2009 at 5:09 pm
Estimada K, de el 3 de diciembre, le comento un fideicomiso, es un contrato suscrito entre varias partes, el que uno de los contratantes, sea un banco estatal, en nada afecta el acuerdo que ellos tomen. si puede ser, que alguna regulación interna de el Banco Estatal, le haga imposible firmar un contrato, pero no por el contrato en si, sino por sus regulaciones.-
February 15th, 2010 at 3:13 pm
Estimado Luis. Soy un almacen mayorista y por el pago de nuestros productos recibimos en Octubre 2008 un cheque, el cual resulto no tener fondos suficientes. Despues de todo un proceso de cobro sin resultados me vengo a enterar que las propiedades del emisor del cheque fueron traspasadas en un fideicomiso. Puedo aun cobrar mi cheque contra dicha propiedad?
February 21st, 2010 at 6:36 pm
Estimado David A, de el 15 de feb, tengo mi opinión legal personal, sobre su caso, pues a mi criterio, esa propiedad esta en una situacion legal temporal, mientras se da el objeto o fin de el fideicomiso. Ahora bien, seria bueno tambien considerar si ese fideicomiso es real o si fue solo, para evitar el o los embargos. Esto se puede analizar a nivel penal, es posible “contar” la historia aun fiscal y que el decida si existe o no un caso.
February 22nd, 2010 at 8:59 am
Estimado Luis:
Estoy un poco desconectada con esto del fideicomiso…en realidad nunca he utilizado esta figura, así que tengo una duda en cuanto a la cancelación de esta ante el Registro Público. Tengo 2 autobuses a nombre del Banco Credito Agricola de Cartago, donde los Fideicomitentes son 2 empresas (clientes de la suscrita) y tengo 2 Fiduciarios, el Banco Credito y BCR, el Banco Credito Agricola dice que ellos no tienen nada que ver con la cancelación, incluso aparece anotado una cancelación parcial del gravamen…por lo que, supongo que el asunto es con el BCR, estoy equivocada?? cómo debo proceder?? Le agradecería su ayuda con esto, pues como le indico, soy totalmente ajena a este tema de los fideicomisos…y principalmente a la cancelación de los mismos ante el Registro Público.
Muchas Gracias
February 28th, 2010 at 6:55 pm
Estimada Gabriela, las reglas de el fideicomiso estan en el contrato que fuera firmado en su oportunidad, a manera de comentario le comento que los fiduciarios son depositarios, no dedicen sino solo acatan las ordenes que conforme el contrato se les dan. Entonces, depende de el tipo de fideicomiso que sea, y las reglas de el contrato que se puede saber como cancelar el fideicomiso.
March 3rd, 2010 at 9:38 pm
Qusisiera su consejo sobre un problema de la compra de un edificio mediante fideicomiso con inquilinos. Soy el inquilino de ese edificio que se compro utilizando la figura de fideicomiso, el Banco de Costa Rica es el fiduciario, un amigo es el Fideicomitente. Actualmente los Fideicomisario ha querido cambiar las condiciones existentes del contrato, tenemos 6 meses de arrendar y ellos compraron el mes pasado. Están construyendo un muro que limita el acceso a los parqueos por lo que hay que pedir a otros que corran el auto cuando uno quiere salir, además de perjudicar la seguridad limita el ingreso, así como el uso y gose de la cosa. Tambien me está impidiendo el ingreso del vehículo de mis pacientes (uno a lavez), lo que repercute directamente en mis finanzas pues en invierno nadie querrá ir debido a que deben dejar el vehículo en algún parqueo distante de la clínica, mi consulta es la siguiente que artículo en un contrato de este tipo podría uno utilizar para impedir este abuso además del al Ley de arrendamientos?, puedo ir directamente al banco fiduciario?, no tengo contrato escrito, solo verbal pero mi amigo que era el dueño me apoya, este amigo puede intervenir directamente?
March 7th, 2010 at 7:37 pm
Estimado Ronald M, del marzo 3, debe de tomar muy en cuenta que el contrato de arrendamiento que usted firmó, es donde constan las reglas que rigen la relacion, independientemente del fideicomiso. Le recomiento que revise tanto el contrato como la ley de arrendamientos y aun mejor si lo hace con un abogado, puede que esas acciones esten contrarias tanto al contrato como la Ley. actue rapido!
March 15th, 2010 at 12:38 pm
Estimado don Luis.
Tengo un auto que compré en el 2001, pero al momento de la compra no hicimos el traspaso del mismo, pues consideramos que no había problema y que en cualquier momento podíamos hacerlo ya que la persona que me lo vendió era muy cercana a la familia.
Resulta que ahora queremos hacer todos los tramites para el traspaso, pero hasta hace poco tiempo el señor falleció y consulte a varias personas y me recomendaron que hiciera un fideicomiso;sin embargo mi inquietud sería: ¿como hacer para utilizar esta figura, si el señor ya falleció dejando todos sus bienes heredados, EXCEPTO el auto que negociamos? ¿Qué se haría en este caso, ya que se necesitaría a las dos partes para proceder con tal figura?
March 21st, 2010 at 6:11 pm
Estimado alonso, al fallecer el propietario y no habiendo testado (incluido en el testamento) el vehiculo, el vehiculo pertenece a los herededos, si no tiene forma de probar que usted pago el bien y es el “dueño” dependerá de la voluntad de ellos.
May 6th, 2010 at 7:03 am
Don Luis:
¿Qué le parece la posición de la SUGEF de solicitar la inscripción de todas las personas interesadas en ser fiduciarios?
En lo personal me parece bien, pues utilizar esta figura para la compra venta de carros me parece una barbaridad, pues se desnaturaliza totalmente la figura.
Ahora bien, siguiendo la lógica de la inscripción ante la SUGEF, qué pasaría con un fideicomiso testamanterio, en donde se designe como fiduciario a una persona común y corriente ¿debería inscribirse también?
Saludos y lo felicito por su página.
May 6th, 2010 at 1:50 pm
Estimado Federico, concuerdo con usted, es claro que utlilizar figuras legales para simulando un negocio, cuando en realidad se esta discimulando otro, es ademas de incorrecto peligroso, esto pasaba con klos fideicomisos y los traspasos de los carros. Ahora bien, aun no ha tomado el Registro de la Propiedad de Bienes Inmuebles esa posición de que el fiduciario este registrado, y claro que generaria en el caso especifico del fideicomiso testamentario algunos problemas, habrá que estar atento.
June 14th, 2010 at 9:36 am
Excelentes aportes a las dudas tanto de clientes com de abogados. quisiera me diera su respuesta con respecto al actuar de un abogado ante la figura del fideicomiso , el asesorar a una empresa para sacar adelante un negocio, como debe restructurar un notario este asesoramiento, muchas gracias
June 15th, 2010 at 10:32 pm
costitui un fideicomiso con un prestamista por un monto que me presto pero por razones personales me atrase en varias cuotas el tiene que proceder con un remate, desahucio administrativo o judicial cual seria el procedimiento a seguir y si debe de notificarme gracias
June 20th, 2010 at 7:11 pm
Estimada Rita Patricia, le comento al igual que cualquier otra asesoria, es necesario que el Abogado conozca del tema, tenga opciones y sepa como “leer”las necesidades de los clientes, logre preveer las visicitudes del contrato, una vez en operacion.
June 20th, 2010 at 8:01 pm
Las reglas de como proceder en caso de atraso en las cuotas, estan justamente en el contrato que ambos firmaron. Le invito a que revise ese contrato, y que lo revise con un abogado, lo mas pronto posible.
July 6th, 2010 at 9:12 pm
Don Luis, cuales son los requisitos que pide la SUGEF para inscribirse como fiduciario y qué tan engorroso es? Le pregunto porque al querer comprar un vehículo con la figura del fideicomiso el Notario me indicó que no valía la pena, ya que debía por obligación hacer los trámites ante la SUGEF. Lo felicito por su blog.
July 11th, 2010 at 8:32 pm
Estimado Carlos, podria decir que el proceso de registro como Fiducariario es complejo en vez de engorroso, la idea de la ley es preveer lavado de dolares, y la ley no distingue que tipo de negocio sea, los requisitos son los mismos. Aparte de las obligaciones adicionales que nacen al fiducuario registrado.
July 30th, 2010 at 10:11 am
Un gusto y gracias por el espacio> Quisiera saber que sucede si en un fideicomiso de garantía con un banco estatal los bienes en garantía son excesivos y superan desproporcionadamente el monto del crédito. El contrato tiene cláusula arbitral, es allí donde se pide la exclusión de bienes ó en su defecto quisiera saber si la banca nacional tiene prohibición para sobregarantizar sus créditos.
August 8th, 2010 at 8:20 pm
Estimado Roberto, tecnicamente el deudor de ese credito, puede plantear por escrito una solicitud a su acreedor a efecto de que, debido al exceso de garantia, proceda a liberar algunos de ellos. En el contrato debieran de exisitir las reglas de esto, sin embargo, es cuestion de que ambos acepten que valor tienen (perito ) y que luego se liberen. En esa etapa no veo necesario que se acuda al arbitraje.-
August 31st, 2010 at 1:11 pm
Estimado Luis, estoy próxima a adquirir un credito de vivienda con un banco privado que me esta ofreciendo la opcion de fideicomiso en vez de hipoteca. A pesar de ser muy atractivo por el ahorro que signitica en gastos de formalización, tengo dos dudas: A nombre de quien aparece mi casa mientras yo le termino de pagar al banco? Qué pasa si en algún momento yo decido vender la casa? Es cierto que pagaré menos impuestos por la casa? Muchas gracias!
September 5th, 2010 at 7:08 pm
Estimada Raquel, gracias por escribir, la casa estará a nombre de “un tercero de buena fe”, eso quiere decir que ni a nombre suyo ni a nombre del banco, sino a nombre de una entidad que ” tendra ” la casa inscrita a su nombre hasta que usted pague o bien en caso de que no se hubiera atendido la deuda, la rematara. Los impuestos serian los mismos, lo que paga menos en gastos de formalizacion.-
September 21st, 2010 at 1:42 pm
Estimado Luis, estamos en una negociacion de una finca que esta a nombre de una empresa juridica, los dueños quieren que lo hagamos por medio de un fideicomiso. No entiendo mucho de esto pero que me sugiere usted, es seguro esta opcion? o hay algo mas seguro?
September 21st, 2010 at 7:11 pm
Estimado Gilbert, le comento que como regla basica debe de contratar un abogado para que le asesore. Ahora bien, los contratos de fideicomisos son seguros o inseguros dependiendo de como se redacten, de como se prevean situaciones fututas y de como el contrato diga que se van a resolver. Es por ello que una buena asesoria legal le da esa certeza de que esta protegido.
October 16th, 2010 at 2:27 am
En un préstamo en fideicomiso con un lote que responde por el crédito para fines especificos se recibe la totalidad del dinero o es por entregas parciales? Se debe especificar para que se va a utilizar el dinero? Ysi se cambia el destino que sucede?
October 18th, 2010 at 3:25 pm
Estimada Seidy, gracias por escribir, podriamos entender al fideicomiso como una manera legal accesoria de cumplir un contrato. en el caso del fideicomiso de garantia (como en su caso), ademas del fideicomiso, debe de existir un contrato de presamo como tal, en el cual constan las condiciones generales (monto, interes, forma de pago ext) y otras accesorias, donde se regulan cosas como las que usted indica, Entonces, debe de entender que existe libertad de contratacion, y apoyados en eso, puede que se diga que van a ver desembolsos, conforme avances de obra, etc. Todo depende de la negociacion y de que se acuerde al final.
January 10th, 2011 at 1:17 pm
Sr. Luis, tengua usted muy buenos dias…
Con respecto a la figura del fideicomiso, tengo algunas dudas que le agradecería si me las pudiese evacuar.
En primer lugar, en noviembre del 2009 adquiri un automovil a travez de un fideicomiso, en este caso tengo la oblicación de realizar la incripcioón del fiduciario o esta exento de este proceso?
Por otro lado, si realizo la consulta de bienes inmuebles en la pagina del registro nacional por el numero de placa, sale reflejado en la sección de ¨Propiestario¨ el dueño anterior y en la sección de anotaciones el “Trapaso en propiedad Fiduciaria”. Esto es totalmente normal?
Ahora bien, si realizo la consulta por medio del tomo y asiento de la anotación que le mencione anteriormente, sale reflejado que éste ha sido devuelto en dos ocasiones, 1) Notario no consigno plano ni tipo de fideicomiso (23 - nov -2009), y 2) subsiste defecto, tipo de fideicomiso no existe en legistacion (10 - dic -2009). Como último tramite dice “Pasado al apartado del notario defectuoso” y mas de ahi no sale ningun otro momiviento. Es que estado se podria decir que se encuentra el automovil?
Gracias!
January 11th, 2011 at 5:26 pm
Estimado TonyCr, segun lo que usted indica, el proceso de inscripcion no ha sido terminado y en consecuencia el carro aun esta inscrito a nombre del anterior dueño, no a su nombre. Es muy importante que contacte al notario y le indique esto mismo que ha indicado aca, pues, el que no este a su nombre puede acarrearle consecuencias nada buenas.
February 18th, 2011 at 1:00 pm
Don Luis estoy asombrado por el aporte que brinda usted por este medio, permítame felicitarlo.
Le comento, durante años he escuchado que la figura del Fideicomiso sirve a manera de ahorro para el futuro, lo que no comprendo es como funciona. Y menos aún que ventajas tiene sobre otras formas de ahorro.
February 22nd, 2011 at 4:22 pm
gracias de antemano por su atención.
mis socios y yo planeamos la creación de un fideicomiso para construir un centro comercial, tenemos una inmobiliaria la cual es es propietaria del terrero, sin embargo buscamos inversionistas que serán los futuros dueños de los diferentes locales con los que cuente la plaza comercial, pero buscamos una institución bancaria o sociedad especializada para que ésta se constituya como fiduciaria, de ésta manera, podemos garantizar a los inversionistas que una vez que paguen lo correpsondiente a su “local” la fiduciaria les escriturará.
sin embargo tenemos dudas con la figura en cuestión al no saber si es la indicada
mucho agradeceré su opinion y contacto, a efecto de que en el caso de estar interesados podamos solicitar su asesoría profesional
February 23rd, 2011 at 8:36 am
Fideicomisos como el que me comenta, son usamos a menudos y de hecho se puede decir que “son la manera moderna de hacer negocios hoy en dia”.
Los Fideicomisos tiene una caracteristica particular y es la posibilidad de redactarlo segun las necesidades del mismo negocio, entonces lo que se requiere es justamente tener claro el negocio sus plazos, etc, que frente a contratos de garantia como las hipotecas que son bastante cerradas en cuanto a su estructura.
Bien estructurados ofrecen al final comprador una opcion segura para invertir, en fin, en vez de “hipotecar” el local hasta el final pago, se “deposita” en manos de un “Tercero de buena fe” (fiduciario) hasta que las condiciones del contrato de fideicomiso se cumplan.
February 27th, 2011 at 8:00 pm
Estimado Minor, gracias por sus palabras.
El fideicomiso es una medio y instrumento para lleva a cabo un objetivo, entonces. El fideicomiso, como forma de ahorro, basicamente lo que hace es que alguien deposita una garantia (una propiedad, acciones de sociedades, etc) en manos de un tercero, para que usted (como inversionista) entregue dinero a cambio de una ganancia en el futuro. Lo que debemos de entender es que sea la forma que sea, el exito o fracaso (se gane mas o se ahorre mas) no depende de que sea fideicomiso o no, sino del negocio donde el dinero se va a invertir.
May 23rd, 2011 at 9:45 pm
Buenas Noches don Luis
Muchas gracias por tener este sitio para aclarar dudas,
Quisiera si es posible me aclarara unas dudas, quisiera comprar un auto por medio de fideicomiso (ya que tendría solo para la prima) y por ende financiar una parte del mismo ¿el administrador del fideicomiso sería el dueño del carro y a la vez el que me otorgue el crédito? ¿o son figuras separadas?
Entiendo que lo mejor es consultar a un abogado para establecer las reglas, pero ¿qué tanto quedan a mi conveniencia y qué tanto a la otra parte, o se deben combinar las reglas a establecer?
Gracias nuevamente y estaré atenta a su respuesta.
May 25th, 2011 at 3:05 pm
Estimada Nancy, gracias por escribirnos, le comento que este tipo de contrato es regido en mucho por el total acuerdo de las partes, entonces el elegir al Fiduciario (es parte de esas decisiones que van a tomar las partes).
El fideicomiso como se entiende para creditos como el que usted me comenta, esta compuesto por tres partes (voy a utilizar palabras sencillas), el deudor, el acreedor y el tercero que va a tener el bien mientras se paga la deuda (este es el fiduciario). entonces, el contrato consiste en que mientras usted este pagando la deuda, el carro va a estar en poder de un tercero, que va a poder hacer solo lo que el contrato diga, el no puede venderlo, prendarlo, etc, pues el contrato no lo autoriza a ello.
En este y en todo tipo de contrato es mucho mejor que usted contrate a un abogado e invierta en su seguridad, pues, un contrato puede tener clausualas que a su entender no tienen relevancia, pero luego ante alguna visicitud pueden actuar en su contra.
September 24th, 2011 at 11:33 am
Hola… Quisiera saber que debo hacer o cuales son los tramites requeridos para hacer un fideicomiso, aquien debo acudir.. Gracias
September 27th, 2011 at 10:56 am
Estimada Kate, para confeccionar un contrato de fideicomiso requiere de la asistencia de un notario (o abogado), el proceso resumido es este:
1. usted define las condiciones o necesidades que desea cubrir con el fideicomiso.
2. el notario, redacta, conforme esas necesidades los contratos.
3. si es necesario se hacen los registros a nivel registral.
El punto mas importante es el 1, pues una buena comunicación entre el abogado y su cliente, hacen que el contrato sea conforme lo que se necesita.
November 20th, 2011 at 11:49 am
Buenas tardes Don Luis.
Tengo dinero alquilado, la garantía generalmente es hipoteca, prenda o letra de cambio. Si la cantidad es pequeña ejemplo de 2.5 millones de colones, se puede establecer un fideicomiso????? que tipo me recomienda???
Gracias
November 21st, 2011 at 5:48 pm
Estimada Alejandra, gracias por escribir, le comento que el fideicomiso es una forma o vía mas de garantizarse, entonces, si en la garantia prenda existe un bien como garantía, en el fideicomiso de igual forma. Entonces, hay que entender que es un medio o vehículo, pero no es una garantía en si.
Analizar a fondo que es mejor es cuestión de analizar en la practica que beneficios o perjuicios tendría.